1，密封。具有适宜的黏度，在低温下能使真空泵迅速启动，在高温下能具有良好的密封性，在泵内具有较低的温升。不含有轻质的易挥发组分，降低使用过程中真空泵的返油率。
2，饱和蒸汽压。饱和蒸汽压是真空泵油较关键的指标之一。在恒温的密闭容器中，当气液两相达到动态平衡时的压力称为饱和蒸汽压。
3，极限压力和极限分压力
①极限全压力。由屁啦尼计或热偶真空计测出真空泵所有物质（气体）产生压强的总和。国外目前重视全压强的测试指标。
②极限分压力。用水银压缩式真空计（麦氏计）测得的泵的极限空气分压力，双级旋片泵分压力应为≤6*10-5kPa。极限全压力与极限分压力差值要求不大于一个数量级。二者之间的差值越大，真空泵油中含有的挥发成分就越多，油品的性质就越差。
4，抗泡性。真空泵在运转过程中，由于有空气存在，常在产生泡沫，尤其是当油品中含有具有表面活性的添加剂时，则更容易产生泡沫，而且泡沫还不易消失。润滑油使用中产生泡沫会使油膜破坏，不仅使摩擦面产生烧结货增加磨损，并促进润滑油氧化变质。运转中的真空系统内气体会通过密封的真空泵油层不断排除，造成油品损失和设备污染。加防抗泡剂的泵油，在抗泡效果上有明显提高。
5，润滑。摩擦面的摩擦磨损、表面疲劳磨损以及腐蚀磨损等都与润滑条件有关。表现佳的真空油有利于抑制腐蚀磨损；可以有效地减轻黏着磨损和表面疲劳磨损；流体润滑剂对摩擦面具有清洗作用，也可减轻摩擦磨损。降低摩擦阻力以节约能源，减少磨损，以延长机械寿命。
6，降温冷却。降低摩擦面的温度是润滑的一个重要作用。摩擦面运动时必训克服摩擦力而做功，消耗在克服摩擦力上的功全部转化为热量，其结果将引起摩擦面温度上升，摩擦热的大小与润滑状态有关，黏度高的热量最大，黏度低的热量最小，而边界摩擦的热量则介于两者之间。由此可见，用合适黏度的真空油不仅可以实现液体润滑，减少摩擦热的产生，而且还可以将摩擦热及时地带出泵体外。
7，清净性。摩擦副不可避免地要与周围介质接触，引起腐蚀、锈蚀而破坏。表现优良的真空泵油要求尽可能把摩擦面积垢清洗排除；抗腐蚀防锈并保护摩擦面不受油变质或外来侵蚀。
8，氧化安定性。氧化安定性说明润滑油的抗老化性能，对工业流水线作业的真空油都有此项特殊性能要求。一切润滑油都依其化学组成和所处外界条件不同，而具有不同程度的自动氧化倾向。真空泵油在有空气（或氧气）及金属催化剂的存在下，在一定温度下的氧化时间里，会出现油品的酸值、黏度变化及生成沉淀物的情况。会随使用过程而发生氧化作用，因而逐渐生成一些醛、酮、酸类和胶质、沥青质等物质，氧化安定性则是抑制上述不利于油品使用的物质生成的性能。
9，耐热安定性。表示油品的耐高温能力，也就是润滑油对热分解的抵抗能力，即热分解温度。一些苛刻的真空使用环境都会对真空油品提出热安定性的要求。
天然矿物质油均有其不可避免的缺陷，耐热性能要比合成油差，泵油的成分随热氧化分解极易劣化，极限压力稳定性差，抽速也随使用时间下降。一般纯矿物质油氧化实验法D943为几百小时左右，而合成油的D943可延长到3000h以上。可见其使用寿命得到延长。
10，抗乳化性。真空泵在运转过程中，系统内的水分与冷气体会排入泵油中，如果真空泵油的抗乳化性不好，它将与混入的水形成乳化液，使水不易从循环油箱的底部放出，从而可能造成真空度下降和润滑不良。
因此抗乳化性是工业润滑油的一项很重要的理化性能。尤其在医药、食品、陶瓷等工业使用真空干燥过程中，泵油的抗乳化性能更至关重要。抗乳化性能好的泵油油水分离能力强，水蒸气和冷凝气体通过开启气镇阀，会排出部分水蒸气。另外，低黏度泵油的抗乳化能力比高黏度泵油要好。